Entre 2020 et 2025, le marché immobilier de Melun a beaucoup évolué.
Sur cette période, les prix n’ont pas suivi une seule direction : certaines années ont été marquées par des hausses nettes, d’autres par un ralentissement, avec des différences importantes selon qu’il s’agisse d’appartements ou de maisons, et selon la taille des logements.
Pour analyser ces évolutions, cet article s’appuie sur les ventes immobilières réellement enregistrées par les notaires, entre le 1er juillet 2020 et le 30 juin 2025, uniquement sur la commune de Melun. Ces données proviennent de la base officielle des Demandes de valeurs foncières (DVF), mise à disposition par l’État. [1]
Les appartements et les maisons sont étudiés séparément, et chaque type de logement est observé selon sa typologie (T1, T2, T3, T4 et plus), car toutes les surfaces ne réagissent pas de la même manière aux changements économiques et financiers.
Les chiffres reposent principalement sur le prix médian au m².
Contrairement à une moyenne, qui peut être fortement influencée par quelques ventes atypiques très élevées ou très basses, le prix médian correspond au prix situé exactement au milieu des ventes observées : la moitié des biens s’est vendue en dessous, l’autre moitié au-dessus. Il donne ainsi une image plus fidèle du marché réellement pratiqué.
Repères essentiels sur le marché immobilier de Melun
Melun occupe une place particulière en Île-de-France.
Les prix y restent plus accessibles que dans les communes les plus proches de Paris, tout en offrant une gare bien connectée, un ensemble de services publics, et un cadre de vie recherché par de nombreux ménages.
La commune bénéficie d’un bassin d’emplois administratifs, de services et de santé, ainsi que d’une offre scolaire et de formation structurée. Ces éléments contribuent à maintenir une demande résidentielle régulière, malgré les variations de contexte économique. [2]
Le marché immobilier local est très majoritairement composé d’appartements, ce qui explique l’intérêt constant des primo-accédants, la présence d’investisseurs locatifs, et l’arrivée de nouveaux habitants venant de communes où l’immobilier est devenu trop cher.
Cette structure rend aussi le marché melunais particulièrement sensible aux conditions de crédit. Lorsque l’accès au financement se tend, l’impact est rapidement visible sur les volumes de ventes et sur certaines typologies de logements.
Appartements à Melun : comprendre l’évolution par typologie
2020 → 2021 : un marché mis sur pause, puis relancé
Au printemps 2020, l’activité immobilière ralentit fortement. Ce ralentissement ne traduit pas un désintérêt pour l’immobilier, mais résulte principalement des restrictions sanitaires, de l’incertitude générale et de l’arrêt temporaire des visites et des signatures.
À partir de la fin de l’année 2020 et surtout en 2021, le marché repart progressivement. Les projets reportés se concrétisent, les conditions de financement restent très favorables et les acheteurs retrouvent une capacité d’emprunt élevée.
Les petites surfaces (T1, T2) commencent alors à voir leurs prix augmenter. Elles bénéficient d’une demande constante, notamment locative, portée par la présence à Melun d’établissements d’enseignement secondaire et supérieur, de centres de formation, ainsi que d’un bassin d’emplois tertiaires et administratifs.
Les T3 et T4 suivent la même orientation, mais avec une évolution plus contenue, car les budgets nécessaires sont plus élevés.
2021 → 2022 : des évolutions contrastées selon les typologies
L’année 2022 marque une période charnière pour le marché des appartements à Melun. Globalement, les prix restent élevés, mais les évolutions deviennent plus contrastées selon les typologies.
Les T1 et T2 continuent de bien se comporter, portées par une demande soutenue et des budgets encore accessibles. En revanche, certaines typologies familiales, comme les T3, connaissent des évolutions plus irrégulières, avec des hausses moins marquées, voire de légers replis selon les secteurs et les caractéristiques des biens.
Cette phase traduit les premiers effets d’un contexte économique plus incertain, où les acquéreurs commencent à arbitrer davantage leurs projets.
2022 → 2023 : le changement de contexte freine la dynamique
À partir de 2022 et surtout en 2023, le marché entre dans une nouvelle phase. Le contexte économique devient plus incertain, ce qui modifie progressivement le comportement des acheteurs.
Concrètement, pour un même niveau de revenus, les ménages peuvent financer des projets moins ambitieux. Cette évolution réduit le nombre d’acheteurs en mesure de se positionner sur certains biens, en particulier les logements familiaux.
Les prix des appartements ne s’effondrent pas, mais leur progression ralentit nettement. Les T1 et T2 résistent mieux, car ils restent plus faciles à financer. Les T3 et T4 deviennent plus sensibles aux arbitrages budgétaires.
2023 → 2024 → 2025 : des ajustements progressifs selon la qualité des biens
À partir de 2023, le marché des appartements à Melun entre dans une phase d’ajustement des prix plus visible. Pour certaines typologies, notamment les appartements familiaux, les prix reculent progressivement avant de se stabiliser, sans pour autant connaître de baisse brutale.
Ce mouvement s’explique par un changement de contexte : conditions de financement plus contraignantes, arbitrages budgétaires plus stricts et attention accrue portée aux caractéristiques du logement. Les petites surfaces restent globalement plus stables, car elles demeurent plus accessibles financièrement.
La performance énergétique devient également un critère déterminant.
Les logements classés DPE F et G font plus fréquemment l’objet de négociations, en raison des travaux de rénovation anticipés et de l’évolution du cadre réglementaire [3].
Dans ce contexte, le marché devient plus sélectif. Les appartements bien situés, correctement entretenus et présentant des caractéristiques en phase avec les attentes actuelles conservent une meilleure tenue des prix, tandis que d’autres nécessitent un repositionnement pour s’adapter au marché.
Maisons à Melun : comprendre l’évolution par typologie
2020 → 2021 : une hausse rapide après le premier confinement
À partir de la fin de l’année 2020 et surtout en 2021, le marché des maisons à Melun connaît une hausse rapide des prix. Cette évolution s’explique par plusieurs facteurs qui se cumulent : la recherche d’espace et d’extérieur après les périodes de confinement, le développement du télétravail, et l’arrivée de nouveaux acquéreurs venant de communes franciliennes où les prix étaient déjà beaucoup plus élevés.
La gare de Melun joue un rôle structurant dans cette dynamique. Elle permet à des ménages de s’éloigner des zones très tendues tout en conservant un accès relativement fluide à l’emploi.
Les maisons de 3 et 4 pièces sont particulièrement recherchées, car elles correspondent à des projets familiaux encore accessibles financièrement. Les prix augmentent nettement sur ces typologies, qui constituent le cœur du marché.
2021 → 2022 : poursuite de la hausse et point haut du cycle
En 2022, les prix des maisons continuent d’augmenter, portés par des taux d’intérêt encore bas sur une grande partie de l’année, une demande toujours présente, et un marché qui fonctionne encore sur la dynamique post-Covid.
Les hausses concernent principalement les maisons de 3 pièces, très recherchées, les maisons de 4 pièces, correspondant aux besoins des familles, et, dans une moindre mesure, les maisons de 5 pièces, plus dépendantes des capacités d’emprunt.
Cette période correspond globalement au point haut du cycle pour le marché des maisons à Melun.
2022 → 2023 : changement brutal de contexte
À partir de 2023, le contexte économique et bancaire évolue rapidement. La hausse des taux d’intérêt réduit fortement la capacité d’emprunt des ménages. [4]
Sur le marché des maisons, cela se traduit par une diminution du nombre d’acheteurs solvables, des délais de vente plus longs, et une montée progressive des négociations.
Les maisons de grande taille sont les plus impactées, car elles cumulent souvent un prix d’achat élevé et des dépenses plus élevées au quotidien, notamment en matière de chauffage, d’entretien et de travaux.
Les prix ne s’effondrent pas, mais la dynamique de hausse s’interrompt nettement.
2023 → 2024 → 2025 : un marché plus contraint et plus sélectif
Sur les années récentes, le marché des maisons à Melun devient plus exigeant. Les acheteurs raisonnent désormais de manière plus globale et intègrent le coût total du logement sur le long terme, la performance énergétique, et la capacité réelle à financer le projet dans un contexte de crédit plus strict.
Les maisons bien situées, correctement entretenues et présentant une consommation énergétique raisonnable continuent de trouver preneur. Celles nécessitant des travaux importants ou générant des charges élevées doivent plus souvent s’ajuster en prix ou accepter des délais de vente plus longs.
Les données chiffrées confirment clairement ces évolutions : le pic de prix se situe entre 2021 et 2022, toutes typologies confondues ; à partir de 2023, on observe un rééquilibrage progressif, et non une chute brutale des prix ; les variations sont plus marquées que pour les appartements, car le marché des maisons est plus sensible aux conditions de crédit, aux coûts énergétiques, et aux contraintes liées aux travaux et à l’entretien.
Cette lecture permet de comprendre pourquoi certaines maisons se vendent encore rapidement, tandis que d’autres nécessitent davantage d’ajustements pour trouver acquéreur.
Expérience terrain
Il y a quelques mois, j’ai accompagné des vendeurs à Melun qui s’appuyaient sur les prix élevés observés en 2021 pour fixer leur projet. Le bien suscitait de l’intérêt, mais lors des visites, les questions revenaient toujours sur le coût du chauffage, les travaux à prévoir et la performance énergétique.
Les acquéreurs prenaient le temps de comparer et de réfléchir avant de se positionner. L’offre reçue était plus mesurée que prévu, non par manque d’intérêt, mais parce que le raisonnement avait changé.
En ajustant le prix au fonctionnement réel du marché, la vente s’est conclue sereinement. Cette situation reflète bien la réalité actuelle à Melun : les projets avancent lorsque le prix, l’état du bien et les attentes des acquéreurs sont alignés.
Deux logements comparables peuvent afficher des prix différents selon leur localisation, leur état et leur performance énergétique.
À retenir – Ce que révèle l’évolution du marché immobilier à Melun (2020–2025)
Cette analyse met surtout en évidence un marché qui a su s’adapter à des contextes très différents, sans jamais se figer.
La hausse observée jusqu’en 2022 s’explique par un enchaînement de facteurs exceptionnels :
- conditions de crédit favorables,
- changements dans les modes de vie et arbitrages résidentiels accélérés.
Depuis 2023, le rythme a changé. Les décisions d’achat sont devenues plus mesurées, et les critères de choix plus nombreux.
En 2025, le fonctionnement du marché est plus lisible.
Les logements bien situés, en bon état et avec une performance énergétique correcte continuent d’attirer des acquéreurs.
À l’inverse, les biens nécessitant des travaux importants ou générant des coûts élevés font plus souvent l’objet de discussions sur le prix.
Les écarts entre les logements se sont ainsi renforcés, en fonction de leur qualité et de leur adéquation aux attentes actuelles.
Cette évolution rappelle que la valeur d’un bien ne se résume pas à un prix au m², mais résulte d’un équilibre entre le contexte économique, les caractéristiques du logement et le projet de l’acquéreur.
FAQ
Les prix ont-ils baissé à Melun ces dernières années ?
Il n’y a pas eu de baisse généralisée. Après une forte hausse jusqu’en 2022, certaines typologies, notamment des appartements familiaux, ont connu des baisses à partir de 2023, tandis que d’autres biens ont mieux résisté selon leur état, leur performance énergétique et leur budget.
Pourquoi certaines typologies résistent-elles mieux que d’autres ?
Les logements plus accessibles financièrement ou plus faciles à financer restent plus demandés lorsque les conditions de crédit se durcissent.
Le marché est-il aujourd’hui à l’arrêt ?
Non. Les ventes se poursuivent, mais les acheteurs prennent davantage de temps avant de s’engager.
Les maisons sont-elles plus touchées que les appartements ?
Oui. Elles impliquent souvent des budgets plus élevés, des charges plus importantes et parfois des travaux à anticiper.
Le DPE influence-t-il réellement les prix ?
Oui. La performance énergétique est désormais prise en compte par les acheteurs, notamment en raison des coûts de rénovation et d’usage.
Que retenir pour un projet immobilier aujourd’hui ?
Analyser le marché sur plusieurs années permet d’aborder un projet avec plus de recul et de compréhension.
Si vous avez un projet immobilier à Melun et que vous souhaitez un accompagnement adapté à votre situation, vous pouvez remplir le formulaire ci-dessous afin que nous puissions en échanger. Je vous contacterai dès que possible.
