Lorsqu’un propriétaire met un logement en location, le choix entre location vide et location meublée ne se limite pas à une question d’équipement ou de confort pour le locataire.
Il entraîne des différences fiscales importantes.
Celles-ci concernent l’imposition des loyers, les obligations déclaratives et les conséquences à long terme sur le patrimoine.
À Melun et plus largement en Seine-et-Marne, cette question concerne aussi bien les investisseurs que les particuliers devenus bailleurs à la suite d’un changement de situation personnelle ou professionnelle.
Cet article propose des repères clairs, fondés sur les règles fiscales en vigueur, afin de comprendre les mécanismes applicables et d’anticiper les effets d’un choix dans le temps.
Repères essentiels
La différence fondamentale repose sur la catégorie de revenus à laquelle sont rattachés les loyers :
- un logement loué vide relève des revenus fonciers ;
- un logement loué meublé relève des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), car il est fiscalement assimilé à une activité
commerciale [1].
Ce changement de qualification entraîne :
- des régimes d’imposition distincts,
- des modalités de déduction des charges différentes,
- des obligations administratives spécifiques,
- et, dans certains cas, des conséquences particulières lors de la revente.
Fonctionnement fiscal de la location vide et de la location meublée
Location vide : une fiscalité relevant des revenus fonciers
En location vide, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers [2].
Deux régimes coexistent :
- le micro-foncier, applicable lorsque les loyers bruts annuels n’excèdent pas 15 000 €, avec un abattement forfaitaire de 30 %, sans prise en compte des charges réelles ;
- le régime réel foncier, qui permet de déduire les charges effectivement supportées : intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, taxe foncière, assurance, frais de gestion ou charges de copropriété.
Ce régime réel peut conduire à une imposition plus ajustée, voire à la création d’un déficit foncier, mais il ne permet pas d’amortir la valeur du bien, ce qui limite son efficacité dans certaines situations patrimoniales.
Location meublée : une logique BIC et une approche plus technique
La location meublée suppose que le logement soit équipé conformément aux exigences réglementaires [1].
Fiscalement, les loyers relèvent des BIC, que le propriétaire soit loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou, sous conditions, loueur en meublé professionnel (LMP) [3].
En régime réel BIC, le propriétaire peut déduire ses charges.
Il peut aussi répartir la valeur du bien et du mobilier sur plusieurs années afin de réduire son résultat imposable ce qui réduit souvent fortement l’impôt pendant plusieurs années.
Cette optimisation s’accompagne toutefois de contraintes : comptabilité plus complexe, recours fréquent à un expert-comptable spécialisé, et possible assujettissement à la cotisation foncière des entreprises (CFE) selon le niveau de recettes.
Le choix entre vide et meublé ne relève donc pas uniquement d’un calcul fiscal immédiat, mais bien d’une stratégie patrimoniale globale, adaptée au profil du propriétaire et à ses objectifs.
Conséquences sur le marché immobilier
Ces différences fiscales influencent directement les arbitrages des propriétaires bailleurs.
À Melun et en Seine-et-Marne, la fiscalité du meublé peut encourager certains propriétaires à changer l’usage de leur bien.
Cela concerne surtout les petites surfaces proches des transports ou des pôles d’emploi.
Cette évolution peut réduire l’offre de logements loués vides et modifier l’équilibre locatif local.
À l’inverse, la location vide conserve des atouts recherchés : stabilité locative, gestion simplifiée et cohérence avec une détention patrimoniale longue.
Ces choix fiscaux influencent également les décisions de vente.
Certains bailleurs conservent leur bien tant que l’équilibre reste satisfaisant, puis envisagent une cession lorsque la fiscalité ou la gestion évoluent.
Cette dimension devient encore plus importante au moment de la revente.
En cas de revente d’un logement loué en meublé, la plus-value relève en principe du régime des particuliers. Toutefois, si le propriétaire a réduit son impôt pendant plusieurs années grâce au régime réel, cela peut avoir un impact sur le calcul final lors de la vente [4].
Pour approfondir les enjeux d’une vente d’un bien déjà loué, découvrez l’article :
Vendre un bien immobilier loué à Melun : ce qu’il faut comprendre pour décider sereinement
Expérience terrain
Sur le terrain, ces questions apparaissent souvent à la suite d’un changement de situation personnelle ou patrimoniale.
À Melun, j’ai accompagné un propriétaire qui louait un appartement vide depuis plusieurs années et qui, à la suite d’une évolution de son projet, s’est interrogé sur la pertinence de conserver ce mode de location.
La réflexion ne portait pas uniquement sur le niveau d’imposition, mais sur l’équilibre global du projet : fiscalité des loyers, horizon de détention et perspectives de revente.
Nous avons donc travaillé en équipe, en lien avec un expert-comptable spécialisé en immobilier, et avec le notaire, afin d’analyser l’ensemble des impacts fiscaux et patrimoniaux.
Ce travail coordonné lui a donné une vision claire et sécurisée.
Il a pu décider sereinement, en cohérence avec sa situation et les règles en vigueur.
À retenir
Il n’existe pas de réponse unique entre location vide et location meublée.
Chaque choix doit s’inscrire dans une réflexion globale, tenant compte du profil du propriétaire, du marché immobilier local, et des objectifs patrimoniaux à moyen et long terme.
Comprendre les règles applicables permet de prendre des décisions éclairées et de suivre plus sereinement l’évolution du cadre fiscal dans le temps.
FAQ
La location meublée est-elle toujours plus avantageuse fiscalement que la location vide ?
Non. Tout dépend du régime choisi, des charges supportées et du niveau de contraintes accepté.
Qui faut-il consulter pour arbitrer entre location vide et meublée ?
Un expert-comptable spécialisé en immobilier est l’interlocuteur de référence, souvent en lien avec le notaire.
La fiscalité est-elle la même lors de la revente du bien ?
En location vide et en LMNP, la plus-value relève du régime des particuliers.
Peut-on changer de régime fiscal en cours de location ?
Oui, sous conditions, mais certains choix engagent le propriétaire pour plusieurs années.
Sources
[1] Service-Public.fr – Quelles différences entre location vide et location meublée ?
[2] Service-Public.fr – Impôt sur le revenu : revenus locatifs (location non meublée)
[3] Service-Public.fr – Impôt sur le revenu : revenus d’une location meublée (BIC / micro-BIC / régime réel)
[4] impots.gouv.fr – Je vends un bien immobilier donné en location meublée : calcul de la plus-value
https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/je-vends-un-bien-immobilier-donne-en-location-meublee-comment-se-calcule-la
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Chaque projet immobilier est unique.
Si vous êtes propriétaire, bailleur ou en réflexion sur un investissement à Melun ou en Seine-et-Marne, je peux vous accompagner pour poser les bonnes questions, analyser votre situation globale et, si nécessaire, vous orienter vers les professionnels adaptés (expert-comptable, notaire).
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